[스크랩] 「장기미집행 도시계획시설」 투자시장 전망 ①

 

 

「장기미집행 도시계획시설」 투자시장 전망 ①

 

작금의 부동산 시장에 만만한 투자처가 없어 자본이득 시장이 하강국면에 접어든 시점에서,

오늘은 이시대 진정한 화두로 새롭게 떠오르는 '장기미집행 도시계획시설' 의 개념과 내용을 정리 해보는 시간입니다.

 

부동산투자에 관심있는 사람이라면 누구나 한번쯤 들어봤을 '장기미집행 도시계획시설'...

의미를 해석하면 '장기간 집행(개발) 되지 않은 도시계획시설이라는 뜻인데, 여기서 장기간 이란 10년 이상을 말하는

것으로 정부와 지자체가 도시관리계획으로 결정·고시한 도로, 공원, 녹지 등의 총 7종 53개의 도시기반시설을 말합니다.

 

 

과거 참여정부 시절, '국토이용관리법'과 '도시계획법'을 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 통합하면서 '준농림지역'과

'준도시지역' 을 '관리지역'으로 병합하여 개발행위규정을 'Negative'(금지행위열거방식) 에서 'Positive'(허용행위열거방식) 로 전환하고, 행정복합도시와 혁신도시, 그리고 기업도시 등의 先지방-後수도권의 인구분산 정책과 그에 따른 기반시설의 확충과 공약실천의 방안으로 결정·고시된 도로·공원, 녹지 등의 도시계획시설이 지정되었고,

 

거기에 더하여 MB정부 시절에도 2008년도에 전국을 떠들썩하게 했던 이른 바, '국토이용의 효율화방안' 에 따른

도시지역의 과도한 확대정책이 자연스럽게 '도시계획시설' 지정이 뒤따라 결국엔 오늘날과 같은 미집행시설 과다지정의

부작용을 초래하게 되었습니다.

 

<국가경쟁력 강화를 위한 국토이용의 효율화 방안>

 국토해양부 보도자료 2008. 10.30(목)

 

 

 추진배경

-. 우리나라는 국토 면적이 좁고 농·산지의 비중은 높은(85.9%) 반면, 도시적 토지이용비율은 낮은 수준

  * 도시용지 비율 : 한국 6.4%(‘07), 일본 8.3%(’04), 영국 14.4%(’05)

 

-. 더욱이 도시･산업적 토지수요가 지속적으로 증가하여 2020년까지 약 3,000㎢의 추가 소요 전망

 

국토이용 현황

□ ‘07년말 현재, 지목별 국토이용현황은 산지 6.5만㎢(64.8%), 농지 2.1만㎢(21.1%), 도시용지 0.6만㎢(6.4%), 하천․기타 0.7만㎢(7.6%) 순

ㅇ 그동안 산지･농지는 산업화 이후 지속적으로 감소해 왔으나, 절대적비중을 유지(‘80년 89%→’07년 86%)

ㅇ 도시용지는 주택･공장용지 위주로 지속 증가(‘80년 3.1%→’07년 6.4%)

 

<’07년말 국토이용 현황>

                                                                                                                                                 (단위 : ㎢, %)

국토면적	산지	농지 (목장포함)	도시용지				하천	기타
			계	대지	공장용지	공공용지
99,720 (100)	64,638 (64.8)	21,024 (21.1)	6,351 (6.4)	2,611 (2.6)	674 (0.7)	3,066 (3.1)	2,831 (2.8)	4,876 (4.8)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

□ 향후, 토지수요 전망을 보면(제4차 국토종합계획), 2020년까지 전국토 면적의 3%에 해당하는 약 3,000㎢의 도시용지가 추가로 필요

ㅇ 공공용지 2,016㎢(52.3%), 주거용지 1,378㎢(35.8%), 상업용지 276㎢(7.1%), 공업용지 178㎢(4.6%) 등

 

 

게다가 총 116개에 달하는 토지관련 법령체계의 유기적 호환성이 취약하여 대립된 법률조항으로 인한 혼란이 가중되었습니다.

 

※ 국토이용 효율화 방안→http://cafe.daum.net/windmill1179/5bUO/23

 

 

결국 오늘날과 같이 장기미집행 도시계획시설이 집행계획도 모호한 채로 방치되는 사태에 이르렀습니다.

 

▶ 전국 시·도별 미집행 현황(2011)

 

▶전국 시설별 미집행 현황(2011)

 

 

 그리하여 미봉책으로나마 다음과 같은 정책이 지난해 말 발표되었으며,

 

 

장기미집행 도시계획시설 해제 절차 간소화 된다(13.12.31. 도시․군관리계획수립지침 개정(안) 공포․시행)

ㅡ10년 이상 미집행 된 공원, 유원지에 대하여 지방의회가 해제를 권고하는 경우, 도시․군기본계획(이하기본계획) 변경

   없이 해제

ㅡ우리나라 전체 국토의 약 1%(928㎢-약 2억8천만평), 예상 집행비용 139조원에 달하는 장기미집행 도시계획시설에

   대하여 꼭 필요한 시설은 지자체에서 우선 재원을 확보하여 집행하고, 집행이 불가능하거나 필요성이 낮아진 시설은

   적극해제하여 국민 재산권 침해를 최소화

ㅡ지방의회가 해제를 권고한 시설은 특별한 사유가 없는 한 1년 내에 해제

ㅡ제도 시행 이후 ’13년12월까지 전국기준으로 장기미집행시설의 약 39%(386㎢)가 각 시․군․구 지방의회에 보고되었고,

   보고된 시설의 약 5%(약 20㎢)는 해제 권고 되었으며, 해제 권고된 시설의 약 4.5%(0.9㎢)는 이미 해제

자세히 보기→http://cafe.daum.net/windmill1179/KxDK/95

 

 

각 신문사마다 관련보도가 난무합니다~

 

▶미집행시설 보도자료

"2020년 서울시 장기미집행 도시계획시설 자동 해제"  파이낸셜뉴스(2013.4.7)

→ http://cafe.daum.net/windmill1179/KxDK/109

 

 

이에 대한 토지소유주들의 법률적 대응으로 손실보상과 폐지여론 등 민원이 잇달아 아래와 같은 헌재의 판결이 떨어졌고 

국토법을 개정하는 땜질식 처방만 이어지고 있는 상황입니다.

 

▶헌법 제23조 제3항에서 “공공의 필요에 의한 재산권에 대한 수용∙사용∙제한 및 그에 대한 보상은 법률로서 하되,

  정당한 보상을 지급하여야 한다.” 라고 규정하여 재산권 침해에 대한 보상을 타 법률에 위임하였으며,

 

또한, 그 유명한 헌법재판소의 위헌 판례,

 

도시계획법 제6조(손실보상) 위헌소원

[97헌바26, 1999.10.21]

【결정요지】

1. 사인의 토지가 도로, 공원, 학교 등 도시계획시설로 지정된다는 것은, (중략)‘변경금지의무’를 토지소유자에게 부과하는

    것을 의미한다.

2. 도시계획시설의 지정으로 말미암아 당해 토지의 이용가능성이 배제되거나 또는 토지소유자가 토지를 종래 허용된 용도

    대로도 사용할 수 없기 때문에 이로 말미암아 현저한 재산적 손실이 발생하는 경우에는(중략)국가나 지방자치단체는

    이에 대한 보상을 해야 한다.

3.(나대지인 경우)입법자는 매수청구권이나 수용신청권의 부여, 지정의 해제, 금전적 보상 등 다양한 보상가능성을 통하여

    재산권에 대한 가혹한 침해를 적절하게 보상하여야 한다.

→http://cafe.daum.net/windmill1179/KxDK/118

 

★ 2013.4.15 개정된 국토계획법 주요 골자

지정고시일로 부터 10년이 지날 때 까지 도시계획시설 또는 군계획시설사업이 시행되지 않는 도시기반시설은

지방의회가  그 도시계획시설 또는 군계획시설 결정의 해제를 권고하고, 권고를 받는 지방자치단체장은 특별한 사유가 

없는 한  이를 해제하여야 한다.

[전국의 공원=601㎢(18,180만평-62%], 도로=228㎢(6,897만평-23%), 유원지=56㎢(1,694만평-5.7%), 녹지=40㎢(1,210만평-4.1%) 등.

 

이러한 도시계획시설부지가 부동산시장의 새로운 블루칩으로 떠오르게 된 배경은 

중앙정부와 지방자치단체의 재정부족 등의 사유로 고시된지 10년 이상 미집행 되어 적절한 보상 없이

장기적으로 사용·수익이 제한되어 토지소유주의 권리행사에 문제를 야기한다는 심각성 때문입니다.

 

다시 말해,

사유토지의 수용·사용·제한으로 발생한 공용침해에 대한 명확한 법적 보상규정이나 손실에 대한 제도적 장치도 없이

일관된 규제 아래 소유주와의 갈등의 골은 깊어지고, 지방정부의 재원부족이라는 치명적 약점을 해결할 근본적 해결책도

없어 급기야 도시계획시설 중 집행(수용개발)할 면적을 최소화하고 나머지 대부분은 해제할 수 밖에 없는 지경에 이르러

학계와 부동산 고수들의 이목을 집중시켜 새로운 투자종목으로 급부상하게 되었다는 겁니다.

 

그렇다면, 장기미집행 도시계획시설이 집행(수용·보상) 또는 해제(실효·권리 회복) 어째서 돈 되는 투자처 일까요?

 

장기미집행 도시계획시설의 앞으로의 진행과정은 다음의 두가지뿐 입니다.

첫째) 집행된다.

        ㅡ 중앙·지방정부의 사업비 조달로 직접 시행(수용·보상)

        ㅡ 개발행위특례(70% 기부채납시 30% 용적 인센티브) 적용으로 민간자본 투입 유도

둘째) 해제된다

        ㅡ 일몰제로 2020.7.1 자동실효(시설폐지로 원상 회복)

 

따라서,

1. 1단계와 2단계로 구분하여 집행(보상) 하므로 1단계 집행시설을 잘만 고르면 단기간에 고수익을 올릴 수 있다.

2. 실효되는 물건 중 고 부가가치의 물건을 선택하면 감정된 보상가가 아닌 일반 시가에 매매가 가능해 더 높은 수익을

    노릴 수 있다.

3. 그 외에도 매수청구권(지목이 垈에 한함) 행사나 손실보상, 도시계획시설 폐지, 부당이득금 반환(지료)청구 또는

    개발행위특례를 통한 수익창출 등 다양한 기법이 있다(법률 및 개발전문가의 자문 要).

 

아직까지는 고수만이 접근할 수 있는 신흥시장인 장기미집행 시설 투자...

이제 이들은 정부의 근본적 방어책이 수립되지 않는 한,

이 시장의 선발주자로 틈새를 공략해 재미를 볼 것이고 그 후미를 따르는 개미투자자들을 양산시킬 것은 불 보듯 뻔한 이치입니다.

 

그러나 위에서 나열한 대로 장기미집행시설이 투자만 하면 마냥 성공하는 No Risk-Hi Return 시장은 아닌 것 같습니다.

 

장기미집행 도시계획시설(Unexecuted Urban Planning Facilities Infrastructure in Long-Term)을

투자자의 관점에서 SWOT 분석을 해보면,

 

Strength(강점)	Weakness(약점)
-. 도시지역 內, 또는 도시를 연결하는 도시기반시설이기     때문에 대부분 가치가 높다  -. 개발행위가 어려워 저평가 되어 있다  -. 경·공매를 통해 저가에 매입이 가능하다	-. 광범위한 분포로 고수익 물건분석에 많은 시간이       소요된다  -. 지식, 정보, 법률 등 전문가의 자문이 필요하여 투자      결정이 어렵고 추가지출이 발생할 수 있다  -. 우선집행사업이 아닐 경우 자금이 묶일 수 있다
Opportunity(기회요인)	Threat(위협요인)
-. 일몰제로 인해 기간과 목표수익률을 설정할 수 있다  -. 신흥시장으로 선점이 가능하고 시장성이 넓다  -. 다양한 출구전략으로 자금회수가 용이하다  -. 전국의 모든 지자체가 해당되어 선택의 폭이 넓다	-. 권리 및 법률·수익분석을 잘못하면 보상도 해제도 않되어      영원히 묶일 수 있다  -. 손실보상 등 쟁송으로 갈 경우 지자체의 의무대응이 없을      수 있어 수익을 장담할 수 없다  -. 집행 시 시설별 감정평가 방식이 다르기 때문에 싸게      매입하지 못할 경우 수익을 기대하기 어렵다  -. 해제 후에도 개별적 활용이 어려운 토지도 있다

 

이상과 같이 정리해 보았습니다..

모든 투자결정은 전적으로 나의 몫이며 훗날의 냉탕과 온탕도 역시 자신의 운명이지만,

작금의 상황에서 세월에 돈을 묻고는 매매차익을 기대하기 어려운 시기라는 점에서

장기미집행시설 투자는 옥석을 고르는 안목과 노하우가 준비되었다면

심층 분석하여 도전해 볼 만한 블루오션이라 사료 됩니다~

 

2014.6.30     초원마루  고 정민 올림.

 

장기미집행 자료 더보기 =

윈윈클럽/도시계획정보카페 http://cafe.daum.net/windmill1179

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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